Location meublée : les avantages fiscaux

Imposition aux BIC

Contrairement à la location nue qui relève des revenus fonciers, les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Avec plusieurs conséquences fiscales importantes.

Micro-BIC

En deçà de 32 900 € de recettes annuelles, le loueur en meublé est soumis au régime micro-BIC : ses recettes brutes seront soumises au barème de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 50%. Il suffit de porter le montant des loyers déposés auprès de sa banque, sur sa déclaration de revenus annuelle.

Mais il peut aussi opter pour le régime réel et déduire la quasi-totalité des charges, ce qui peut être plus intéressant fiscalement.

Droits de mutation

Le loueur en meublé peut tout d’abord déduire le montant des frais de mutation acquittés lors de l’achat du bien (frais de notaire, droits d’enregistrement). Soit sur l’année d’acquisition, soit avec un étalement sur cinq ans. Cette possibilité, souvent méconnue, aboutit souvent à une très forte réduction du revenu locatif imposable les premières années.

Amortissement du bien

Le loueur en meublé peut également amortir le bien. En clair, il déduira chaque année une fraction du prix d’achat (hors valeur du terrain). Pour un logement, l’amortissement peut aller, généralement, de 2% à 3,5% de la valeur initiale.

Le mobilier, lui, pourra être amorti sur sept à dix ans, ce qui correspond à un amortissement annuel d’environ 10% à 14%.

Et l’amortissement n’est pas comptabilisé lors de la revente puisque le loueur en meublé est soumis au régime classique des plus-values immobilières privées.

Imputation du déficit

Les déficits provenant de la location meublée ne peuvent pas être imputés sur le revenu global du propriétaire. Ils sont simplement reportables sur les résultats des dix années suivantes. Sauf dans le cas où le loueur en meublé accède au statut envié de “professionnel”…

La location meublée professionnelle

Souvent considéré comme un petit paradis fiscal, le statut de loueur en meublé professionnel n’est toutefois pas facile à obtenir. Il faut non seulement que les recettes annuelles dépassent 23 000 € - un plancher parfaitement accessible – mais aussi et surtout qu’elles représentent plus de la moitié des revenus d’activité du foyer fiscal (hors revenus du patrimoine). Par exemple, le revenu salarié imposable annuel devra être inférieur au montant des loyers. En clair, l’administration considère que la location meublée doit être l’activité principale du foyer. Et elle est d’autant plus exigeante que les avantages fiscaux des loueurs en meublé professionnels (LMP) ne sont pas négligeables.

• Ils peuvent imputer la totalité de leur éventuel déficit sur leur revenu global.
• Considérés comme des biens professionnels, les logements ne sont pas soumis à l’ISF.
• La revente du logement relève du régime des plus-values professionnelles et peut donner lieu à une totale exonération sous certaines conditions.

Mais sans même accéder au statut de professionnel, le propriétaire-bailleur d’un logement a tout intérêt à envisager la piste de la location meublée en termes d’optimisation fiscale.