Achat immobilier : le mode d’emploi

-6 mois: définir son projet

Définir le projet, notez tous les critères. Précisez ceux qui sont indispensables et ceux qui sont secondaires :

- Neuf ou ancien ?

- Avec ou sans travaux ?

- Nombre de pièces ?

- Superficie ?

- Avec ou sans jardin/balcon ?

- Avec ou sans garage ?

- Quartier ?

- Accès aux commerces, écoles, transports en commun…

Parallèlement, renseignez-vous sur le marché de l’immobilier local pour connaître les prix du marché pour les biens correspondant à vos besoins.

 

– 5 mois : commencer les recherches

Avant de vous lancer à la recherche de la perle rare, déterminez le montant total du budget que vous pouvez allouer à votre projet immobilier.

Celui-ci doit tenir compte de :

- Vos fonds personnels ;

- Votre capacité d’emprunt ;

- Les frais inhérents à un achat immobilier, comme les frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier de banque, frais de courtage ;

- Livrets et plans d’épargne, épargne résiduelle qui permettrait éventuellement des travaux de rafraîchissement ;

- Épargne salariale ;

- Possibles donations… ;

- 1 % patronal.

Si un prêt immobilier est envisagé :

Parlez-en à votre conseiller bancaire. Il saura vous guider dans la réalisation de votre projet.

Calculez votre capacité d’emprunt. Faites le tour de la concurrence : taux d’emprunt, options de l’offre, coût de l’assurance emprunteur, coût des frais de dossier, coût de la garantie, « exigences de la banque », frais de tenue de compte, avantages…

Vous avez estimé votre budget maximum ? Vous pouvez commencer vos recherches et visiter des biens immobiliers correspondant à vos besoins dans votre budget.

 

– 4 mois : faire une proposition d’achat

Un bien immobilier vous a séduit ? Avant de faire une proposition, renseignez-vous sur :

-    Le prix au mètre carré dans votre zone ;
-    Le prix de vente de biens équivalents dans le même quartier.

Si vous souhaitez négocier le prix, assurez-vous :

-    Que le vendeur est disposé à négocier ;
-    Que votre offre est cohérente avec le prix fixé (il est rare de faire baisser le prix de plus de 10 %) ;
-    Que votre offre est cohérente avec la réalité du marché local.

Lorsque vous formulez votre offre, gardez en tête qu’elle peut aboutir à trois possibilités :

-    Le vendeur accepte la proposition : parfait !
-    Le vendeur fait une contre-proposition : à vous de voir.
-    Le vendeur refuse votre offre : soit vous acceptez le prix proposé initialement, soit vous cherchez un autre bien immobilier.

 

– 3 mois : votre proposition d’achat a été acceptée ? On signe le compromis de vente

Lisez attentivement le compromis de vente.

Il doit préciser :
-    Le prix ;
-    La date d’entrée en jouissance du logement ;
-    Les conditions suspensives : notamment l’annulation de la vente si vous n’obtenez pas votre prêt.

À ce stade, vous verserez l’acompte, il s’agit du séquestre.

Ne négligez pas le diagnostic immobilier.

Il est important de récupérer le diagnostic immobilier. Il inclut :
-    Le plomb ;
-    L’amiante ;
-    Les termites ;
-    Le gaz naturel ;
-    Les risques naturels et technologiques ;
-    La performance énergétique ;
-    La superficie Loi Carrez si le bien appartient à une copropriété.

Un dernier temps de réflexion…

Vous avez 10 jours pour changer d’avis et vous rétracter. Ce délai obligatoire commence le jour suivant la réception du précontrat.

Si vous vous rétractez dans ce délai : le séquestre versé vous sera alors restitué. Comptez un mois environ pour récupérer les fonds.
Si vous ne vous rétractez pas, il est temps de contracter un prêt immobilier.

 

– 1 mois et demi : contracter un prêt immobilier

-    Prendre RDV avec son conseiller.
-    Réaliser son plan de financement afin de monter son dossier de prêt et de constituer un dossier complet pour l’analyse de celui-ci.
-    Négocier (attention à comparer le coût total du crédit en incluant tous les frais : dossier/garantie/assurance emprunteur/tenue de compte/etc.), ne pas rester focalisé sur le taux nominal.
-    Regarder les risques couverts par l’assurance emprunteur.

Préparer les pièces justificatives suivantes vous fera gagner du temps

Après étude de votre dossier, vous recevrez la décision de la banque.

 

– 1 mois : réceptionner l’offre de crédit

Vous avez obtenu l’accord de la banque et de la compagnie d’assurances. Vous recevez donc l’offre de crédit.

Celle-ci rappelle les caractéristiques suivantes :

-    La nature du prêt ;
-    Son montant ;
-    Sa durée ;
-    Le taux ;
-    Le coût total du crédit ;
-    Les garanties demandées ;
-    Les conditions relatives à votre assurance de prêt.

– 10 jours à 1 mois : accepter l’offre de crédit

1. Vous recevez l’offre de crédit.

Vous avez un délai légal et incompressible de 10 jours de réflexion avant de vous engager et un délai maximum jusqu’à la date de validité indiquée par la banque. À ce stade, les conditions inscrites à l’offre ne peuvent plus être modifiées. Vous devez adresser votre offre de prêt à partir du 11e jour de sa réception.

2. Vous signez l’acte de vente chez le notaire.

Vous réglez :

-    Les droits de mutation ;
-    La taxe foncière au prorata ;
-    Les éventuels frais d’agence.

 

Le jour J

Il ne vous reste plus qu’à :

-    Préparer votre déménagement ;
-    Assurer en multirisque habitation votre nouveau logement ;
-    Signer l’acte authentique : le jour où vous entrez dans votre logement.