Comment organiser des travaux avant de mettre en location ?

Fournir un logement décent au locataire

Un logement mis en location doit assurer la sécurité et la santé des locataires dans le lieu et ses accès. Les conditions à remplir sont nombreuses et concernent tout autant l’accès à un confort élémentaire (électricité, chauffage, sanitaires, ventilation, absence de nuisibles et parasites...) que la sécurité du bien (matériaux, canalisations, réseau électrique, sécurité des fenêtres, balcons et terrasses...).

Les travaux de remise en état

Ces travaux concernent généralement trois cas :

• Les travaux réalisés en fin de bail de location

C’est le cas le plus courant. Il peut s’agir de remplacer les parquets, les moquettes ou papiers peints, de réaliser des travaux de peinture ou de remplacer du matériel dégradé ou usé lors du précédent bail.

• Les travaux de vétusté et état d’usage

Les travaux peuvent être réalisés aussi bien pendant un bail qu’entre deux changements de locataires. Il appartient au propriétaire de veiller à ce que le logement loué soit dans un état correct. Au fil du temps, de nombreux éléments et matériaux s’usent naturellement et doivent être remplacés (revêtements muraux, chaudière...). On parle d’usure normale, il ne s’agit donc pas de détérioration de la part des locataires.

• Des travaux de remise en état pour non-conformité

Il s’agit ici du cas où le logement est insalubre ou tend à le devenir. Ces travaux sont alors nécessaires pour éviter une perte de valeur du bien, mais surtout se mettre en conformité avec la loi. Un logement est considéré comme insalubre dès lors que son état présente un risque pour la vie ou la santé de ses occupants ou du voisinage. Il peut s’agir par exemple de la présence d'amiante, de moisissure, le manque d'accès à de l'eau potable, un taux d'éclairage naturel trop faible, des escaliers ou sols instables, chauffage insuffisant, installation électrique non conforme... De nombreux éléments sont pris en compte pour juger de l'état d'insalubrité d'un logement, d'autant plus qu'ils peuvent se cumuler les uns aux autres, c'est pourquoi les dossiers s'étudient au cas par cas.

Ces travaux peuvent être réalisés par le propriétaire bailleur pour les cas les plus simples (changement de papier peint) ou par des artisans lorsqu’une expertise est nécessaire (isolation, remplacement d’une chaudière...). Il est important de prévoir ces travaux en amont et au meilleur moment, afin de ne pas imposer à des locataires des travaux gênants alors qu’ils se sont déjà installés.

Logement insalubre : quels sont les risques pour le propriétaire ?

Un propriétaire qui loue un logement insalubre s'expose à des risques. S'il a été averti de ce problème par ses locataires et qu'il n'agit pas, ceux-ci peuvent contacter la mairie ou l'ARS (Agence Régionale de Santé) qui fera constater l'état d'insalubrité du lieu. Un arrêté est alors établi et le propriétaire a une obligation de travaux dans un délai défini.

Il sera notamment tenu de :

• payer jusqu'à 1000 € d'astreinte par jour de retard dans l’exécution des travaux ;
  à noter : s'il n'exécute pas les travaux, la mairie peut s'en charger et les lui facturer majorés d'intérêts.


• reloger si nécessaire, temporairement ou définitivement les locataires à ses frais ;
  à noter : si le logement a été déclaré insalubre, les locataires ne sont plus tenus légalement de verser le loyer jusqu'à remise en conformité du logement).

Le propriétaire d’un logement insalubre s’expose à une peine de prison, amende et peines complémentaires s’il est responsable de certains faits (refus sans motif légitime de réaliser les travaux prescrits par l’arrêté, refus de reloger le locataire, perception d’un loyer pour l’occupation d’un logement insalubre…)

Les travaux de gros-œuvre

Lorsque l’on parle de travaux de gros-œuvre, on parle de tous travaux nécessitant la réalisation d’une ossature, qu’elle soit en béton armé, bois, parpaings ou autre matériau. Ils se distinguent ainsi des travaux de second œuvre qui comprennent, par exemple, la pose d’une cloison, l’installation d’équipement, l’isolation ou encore la décoration.

Les travaux de gros-œuvre, et plus précisément les techniques employées et les matériaux utilisés pour les réaliser, ont une incidence directe sur la solidité du logement et sa résistance aux éléments extérieurs (intempéries, catastrophes naturelles, usure du temps...), il est donc essentiel de s’en remettre à des artisans qualifiés.

Ces travaux nécessitent généralement la présence de plusieurs artisans et demandent du temps. Là encore, prenez vos précautions en amont pour réaliser ces travaux au bon moment. 

Les propriétaires bailleurs doivent être en conformité avec la loi. Le bien loué doit ainsi répondre à des critères précis assurant la sécurité et la santé des locataires. Des travaux de remise en état, de second œuvre ou de gros-œuvre peuvent ainsi s’imposer avant de mettre un bien en location.