Les changements dus à la loi Alur
De nombreux changements sont intervenus pour les locataires, les propriétaires et même les copropriétaires. Petit récapitulatif des principales mesures qui concernent les contrats récemment signés ou reconduits.
Que vous soyez locataire ou propriétaire de votre logement, que vous allez faire face à de nouvelles règles. Celles-ci sont instaurées par la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Voici les principaux points à connaître.
Ce qui change avec la loi Alur pour les locataires
Limitation des frais d’agence
Depuis le 15 septembre 2015, les honoraires des agences immobilières sont plafonnés pour le locataire. Seules quatre prestations peuvent vous être facturées : l’organisation des visites, la constitution d’un dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux. En fonction de la localisation du bien et du nombre de mètres carrés habitables, un montant maximum est fixé.
Pour Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et les Yvelines, les frais d'agence ne doivent pas dépasser 15 euros par m². Dans les grandes agglomérations régionales, ils ne peuvent excéder 13 euros du m². Enfin, les frais d'agence sont limités à 11 euros du m² sur le reste du territoire. Ces montants incluent 3 euros pour la réalisation de l'état des lieux, qui n’est pas obligatoirement réalisé (et donc facturé) par l’agence.
Bail et état des lieux standardisés
Un modèle type, commun à l’ensemble des locations vides, doit être instauré pour le contrat de bail et l’état des lieux du logement, à l’entrée et à la sortie du locataire. L’objectif est de faciliter la vie du locataire et d’éviter les contentieux.
Le contrat de bail type doit comprendre, entre autres : la surface habitable, le montant et la description des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail ou depuis le dernier renouvellement, le montant du dernier loyer payé par le locataire précédent et le montant du dépôt de garantie.
A noter : un contrat de bail type spécifique doit également voir le jour pour les locations meublées.
Réduction du délai de préavis
Pour faciliter la mobilité des locataires, le délai de préavis pour quitter le logement, habituellement fixé à 3 mois, doit être réduit à 1 mois dans les zones tendues. Celles-ci correspondent aux 28 grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Nice, Montpellier...), où l’offre de logements est inférieure à la demande. Des textes réglementaires sont toutefois encore attendus pour faire entrer cette disposition en vigueur.
Ce qui change avec la loi Alur pour les propriétaires
Locations vides et meublées soumises aux mêmes règles
Les locations meublées devront à terme respecter les dispositions déjà appliquées aux locations vides. Un inventaire et un état détaillé du mobilier du logement meublé devront être réalisés, selon les mêmes modalités que l’état des lieux. Pour la location vide comme pour celle meublée, l'état des lieux peut dorénavant être complété à la demande du locataire dans les 10 jours suivant sa réalisation.
Le délai de restitution du dépôt de garantie est de 2 mois à compter de la restitution des clés. Mais si l'état des lieux de sortie ne constate pas de dégradations, le délai est réduit à 1 mois.
Des spécificités demeurent, toutefois, pour la location meublée : la durée du contrat de location est fixée à 1 an, voire 9 mois pour les locataires étudiants, tacitement reconductible (3 ans en location vide), le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyers hors charges (1 mois de loyers hors charges en location vide) et le locataire devra respecter un préavis d'1 mois seulement avant de quitter les lieux.
Les congés pour reprise davantage encadrés
Pour dissuader les mauvais comportements, les propriétaires seront plus lourdement sanctionnés s’ils donnent congés aux locataires pour un motif frauduleux. Les bailleurs particuliers sont ainsi passibles d’une amende de 6.000 euros, contre 3.000 euros auparavant. Pour les personnes morales, la sanction est également doublée pour atteindre 30.000 euros. Un propriétaire qui expulse son locataire en ne respectant pas les procédures judiciaires risque quant à lui jusqu’à 3 ans de prison et 30.000 euros d’amende.
Pour rappel, le propriétaire peut donner congé au locataire à chaque échéance du bail, notamment pour reprendre le logement pour lui ou un de ses proches. Mais la loi Alur encadre cette possibilité : les bénéficiaires du congé pour reprise ne peuvent désormais être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou partenaire.
Ce qui change avec la loi Alur pour les copropriétaires
A présent, chaque copropriétaire, qu'il soit occupant ou non occupant du logement, doit souscrire à une responsabilité civile (RC) habitation. Les propriétaires d'une habitation individuelle ne sont pas soumis à cette obligation. En revanche, les locataires sont toujours tenus de transmettre une attestation d'assurance couvrant les sinistres (incendie, dégât des eaux...), dont ils pourraient être responsables.
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