Mieux comprendre la loi Boutin

Tour d’horizon

Durant son mandat en tant que Ministre du Logement et de la Ville en 2007, Christine Boutin a fait voter la loi dite de « mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion », plus connue sous le nom de loi Boutin. Toujours en vigueur, celle-ci visait notamment à réformer le cadre réglementaire entourant la location des biens immobiliers.

De la signature du bail du logement jusqu’à son congé, les droits et obligations du bailleur et du locataire sont fixés par la Loi du 6/07/89. Plusieurs évolutions sont intervenues ces dernières années en particulier depuis la loi de 2009. Elle s’applique à plusieurs domaines : les baux d'habitation, l'urbanisme et la copropriété. 

Ce qu’il faut retenir

Parmi ses différentes applications, deux grandes dispositions ont changé la donne en matière de location. L’une concerne la surface louée et l’autre la caution.

La surface 

La loi Boutin établit notamment les critères à prendre en compte pour définir et calculer la superficie d’un logement (Art 3 4° de la loi du 6/7/89 et art R111-2CCH)). 

Le point de départ du calcul est la surface au sol. Il s’agit ensuite de déduire de cette base les parties considérées comme non habitables (art R111-2 CCH), telles que :

• les surfaces « occupées » : murs et cloisons, cages d’escaliers, tuyaux, etc. 

• les surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m 

La caution 

Depuis la loi du 25 mars 2009, le bailleur ayant souscrit une assurance comprenant une garantie contre les loyers impayés, ne peut plus demander de caution à son locataire (Article 55 de la loi). 

NB : toutefois, un aménagement de la loi a été réalisé ultérieurement pour permettre aux locataires étudiants et apprentis de bénéficier du système de caution. 

Au regard des dispositions de la loi Boutin, qu’en est-il vraiment du côté de principaux concernés ? 

Côté propriétaire

Voici quelques précautions à prendre afin de vous protéger au mieux contre les risques liés à la location

Vérifiez la solvabilité de votre locataire

Nous vous conseillons de toujours vérifier avec soin la solvabilité de votre futur locataire. A ce titre, la pratique la plus courante est de vérifier que le montant du loyer ne dépasse pas 1/3 de son reste à vivre.

Référez-vous au Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pour connaître les documents que vous êtes en droit de lui demander.

Faites appel à un professionnel

En ce qui concerne la superficie du logement, elle doit figurer obligatoirement dans le bail. 

Constat faisant, vous avez tout intérêt à faire appel à un professionnel pouvant établir le métrage véritable en fonction des critères définis par la loi. 

Loi Boutin – loi Carrez : les différences 

La loi Carrez s’applique pour la vente d’un appartement (lot de copropriété) tandis que le calcul de surface établi par la loi Boutin concerne la location.

Côté locataire

Voici quelques conseils pour faciliter vos démarches.

La surface habitable

Depuis la Loi « Alur » de mars 2014, tout nouveau contrat de location vide ou meublée à usage de résidence principale doit mentionner la surface habitable du logement. Une erreur de mesurage de plus de 5% peut entraîner une baisse de loyer. En effet, Un écart de plus de 5% entre la surface réelle, selon les critères établis par la loi, et la surface mesurée, peut entraîner une révision du loyer. N’hésitez pas à vous renseigner.

Il vous reste à passer avec succès votre « test de solvabilité ». En général, les agences et les propriétaires suivent la loi des 1/3 : vous devez au minimum gagner 3 fois plus que le montant de votre loyer et de la stabilité de vos ressources dans le temps. 

Demander une expertise

Pour la bonne règle et pour éviter tout abus, vous pouvez demander au bailleur un document rédigé par un professionnel déterminant l’exacte surface habitable au sens de la loi